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Stolpersteine beim Kauf eines neuen Eigenheimes

Eigenheim

Stolpersteine beim Kauf eines neuen Eigenheimes

Der Traum des Erwerbes eines Eigenheims ist schön und soll möglichst ohne Probleme in Erfüllung gehen. Der Weg vom Traum bis zur Verwirklichung kann aber beschwerlich sein, denn unterwegs können versteckte Gefahren und «Stolpersteine» lauern. Wir möchten Sie deshalb auf einige wichtige Punkte beim Erwerb einer Liegenschaft hinweisen:

Zustand der Liegenschaft

Es ist wirklich nicht alles Gold, was glänzt. Virtuelle Profile auf Mediaplattformen oder schöne Bilder auf Vermittlerportalen können täuschen. Fotos sind Momentaufnahmen, die etwas so schön wie möglich darstellen sollen. Seien Sie deshalb immer gesund kritisch, d.h. erkundigen Sie sich bei der Verkäuferschaft konkret über den Zustand der Liegenschaft und über alle getätigten Renovationen. So können Sie sich bereits vor der Besichtigung ein besseres Bild von Ihrem Traumeigenheim machen. In den meisten Fällen besteht eine neutrale Verkehrswertschätzung über das Kaufobjekt, welche auch über den Zustand des Objektes Auskunft gibt. Lassen Sie sich diese in Kopie zustellen.

Mängel am Objekt

Meistens kauft man das Haus «wie gesehen so gekauft», bzw. mit der Klausel «die Gewährleistung ist wegbedungen», d,h, man kauft die Liegenschaft im gegenwärtigen Zustand und kann nachträglich keine Mängel mehr geltend machen, die einem später vielleicht doch stören. Davon ausgenommen sind arglistig verschwiegene, verdeckte Mängel, d.h. Mängel, welche die Verkäuferschaft eigentlich wusste, diese aber der Käuferschaft verheimlichte, in der Hoffnung, sie würde diese nicht gleich entdecken.

Klassikerbeispiel: Undichtes Dach, welches beim Kauf nie thematisiert wird, jedoch von der Käuferschaft später dennoch festgestellt wird, und worauf der hierfür beigezogene Spenglermeister bereits vor dem Verkauf die Verkäuferschaft hinwies. In solchen Fällen ist der Verkäuferschaft dringend geraten, eine einvernehmliche Lösung mit der Käuferschaft zu finden, wenn sie sich vom Richter nicht vorführen lassen will.

Generell ist immer zu prüfen, ob alle technischen Geräte und sanitarischen Anlagen funktionieren, ob die Fenster dicht sind, und ob die Isolationen sachgemäss ausgeführt sind (Schimmelpilzbildung). Es lohnt sich, dabei auch Fachleute beizuziehen, um vor bösen Überraschungen gewahrt zu bleiben.

 

 

Grundbuchbeschrieb und Vertragsklauseln

Beim Kauf eines Wohneigentums muss viel Papierkram erledigt werden. Unsere Notare begleiten und unterstützen Sie dabei vom Vertragsentwurf bis zum Grundbucheintrag (Eigentumsübertragung) Den Inhalt all dieser Dokumente dürfen Sie nicht unterschätzen.

Prüfen Sie zuerst den Grundbuchbeschrieb: Wie lauten die Dienstbarkeiten, d.h. welche Rechte, aber auch welche Pflichten lasten auf diesem Grundstück; sind irgendwelche Bauvorschriften angemerkt; sind allenfalls Vorkaufs-, Rückkaufs- oder Kaufrechte vorgemerkt? Ist das Grundstück im Kataster der belasteten Grundstücke verzeichnet? Wurde in den letzten 5 Jahren der Sicherheitsnachweis für die bestehenden elektrischen Installationen (SINA-Bericht) durchgeführt? Sind Pfändungen (z.B. Bauhandwerkerpfandrechte) oder Verfügungsbeschränkungen eingetragen? Bei allen Fragen um das Grundbuch kann Ihnen der Notar behilflich sein und jeden Eintrag im Einzelnen erklären; er kann auch ohne grösseren Aufwand die entsprechenden Belege (Verträge) zu jeder Eintragung beim Grundbuchamt beschaffen und Ihnen den Inhalt erläutern.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie vorgängig das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft und – wo vorhanden – die Nutzungs- und Verwaltungsordnung für eine allfällige Tiefgarage studiert haben. Ebenso ist es wichtig, dass Sie die sog. Aufteilungspläne der Begründung von Stockwerkeigentum kennen, und damit wissen, welche Räume Ihnen zu Sonderrecht zustehen (meist farblich ausgemalt), welche Flächen Ihnen zur ausschliessliche Benützung (aber auch Pflege) zugewiesen sind (mit entsprechender Farbe schraffiert eingezeichnet) und welche Flächen allen Stockwerkeigentümern gemeinsam gehören (meist weiss belassen). Diese Dokumente hat Ihnen die Verkäuferschaft zur Verfügung zu stellen, bzw. diese sind bei der Verwaltung oder über den Notar zu beschaffen. Lassen Sie sich auch die Beschlüsse der letzten 3 – 5 Eigentümerversammlungen zusenden, damit Sie feststellen können, ob irgendwelche grössere Probleme bestehen oder Renovationen anstehen. Indirekt können Sie daraus auch entnehmen, ob es in dieser Gemeinschaft einen «notorischen Nörgeler oder Besserwisser» hat.

Bei neuerstellten Wohneinheiten (ob Haus oder Wohnung) lassen Sie sich immer zuerst den Baubeschrieb aushändigen. Bei einem Liegenschaftskauf haben Sie sicher ein eigenes Budget erstellt und sollten von bösen Überraschungen bewahrt bleiben. Es ist darum sehr wichtig zu wissen, mit welchem Preis beispielsweise eine Küche eingesetzt ist, und welcher Ausbaustandard hierfür auch wirklich eingebaut wird, um selber für sich zu budgetieren, welche zusätzlichen Anschaffungen Sie sich noch leisten können. Beachten Sie dabei, dass insbesondere Generalunternehmer für jede Aenderung, welche Mehrkosten auslöst, zusätzlich einen beachtlichen Prozentsatz als sog. Bearbeitungsgebühr verlangen. Es lohnt sich darum meistens, den Baubeschrieb mit einer neutralen Fachperson durchzusehen, und die Minder- und Mehrkosten bei allfälligen Aenderungen korrekt berechnen zu lassen.

Bei all diesen Fragen kann Ihnen die Vermittlerin / der Vermittler Auskunft geben oder die hierzu kundigen Fachleute (Notar, Bauberater, etc.) beiziehen.

 

Finanzierung des Kaufobjektes

Wenn Sie sich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung interessieren, müssen Sie rasch Ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen, d.h. über die von Ihnen gewählte Bank klären, bis zu welcher maximalen Hypothek Sie in der Lage sind, Ihr Traumobjekt zu finanzieren.

Was ist überhaupt eine Hypothek? Eine Hypothek ist ein pfandrechtlich abgesichertes Darlehen. Die Bank, oder sonst ein Darlehensgeber, erhält an der Liegenschaft, welche sie finanziert, ein Grundpfandrecht, d.h. einen Schuldbrief. Kommt ein Darlehensnehmer mit der Zins- und Amortisationszahlungen in Verzug, kann die Bank als Grundpfandgläubigerin von diesem Pfandrecht Gebrauch machen, d.h. sie kann die Liegenschaft durch eine Grundpfandverwertung betreibungsamtlich zwangsverkaufen lassen (meist durch Steigerung) und so das geschuldete Geld eintreiben.

Bei einer Bankfinanzierung ist vorab zu beachten, dass die Belehnung für eine Hypothek nicht über 80% des von der Bank akzeptierten Verkehrswertes der Liegenschaft liegen darf, d.h. die restlichen 20% müssen durch Eigenmittel beigesteuert werden.

Beispiel:

Die Liegenschaft kostet Fr. 1’000'000.00 (und dieser Preis entspricht dem angenommen Wert, welcher auch Ihre Bank ermittelt hat). Als Eigenmittel können Fr. 250'000.00 finanziert werden. Folglich beträgt die Bankhypothek Fr. 750'000.00; das entspricht einer Belehnung von 75%.

Oft schwieriger als die Belehnungsgrenze von 80% gestaltet sich die Tragbarkeitsgrenze. Die Tragbarkeit ist die Fähigkeit des Kreditnehmers, für die Liegenschaftskosten ( = Hypothekarzinsen, allfällige Pflichtamortisationen, sowie Unterhalts- und Nebenkosten) langfristig aufkommen zu können. Die Bank darf den Kreditantrag nur genehmigen, wenn diese Liegenschaftskosten nicht mehr als 1/3 (ein Drittel) des Einkommens (Lohn und sonstige Einkünfte) ausmachen.

 

Beispiel:

Herr und Frau Meier haben gemeinsam ein Jahreseinkommen von Fr. 120'000.00. Die Liegenschaftskosten dürfen somit pro Jahr höchstens Fr. 40'000.00 betragen. Dabei ist aber zu beachten, dass aufgrund gesetzlicher Bestimmungen nicht der gegenwärtige günstige Zins von 1 – 2% berechnet wird, sondern ein kalkulatorischer Zins von 5% zuzüglich 1 - 2% für Unterhalts- und Nebenkosten. Bei einem kalkulatorischen Zins von gesamthaft 6% könnten somit die Eheleute Meier mit einer maximalen Hypothek von Fr. 666'000.00 rechnen; den Restkaufpreis müssten sie aus ihrem eigenen Ersparten finanzieren.

Beachten Sie bitte, dass bei Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank oder Versicherung vorliegen muss, d.h. die finanzierende Bank bzw. Versicherung garantiert der Verkäuferschaft die Bezahlung des Kaufpreises. Das bedeutet auf der anderen Seite, dass die Käuferschaft die Finanzierung rechtzeitig anpackt, denn die Bank bzw. die Versicherung wird das unwiderrufliche Zahlungsversprechen erst dann ausstellen, wenn der Kredit bewilligt ist sowie sämtliche Kreditverträge und der Überweisungsantrag unterzeichnet sind.

 

Erwerb einer Liegenschaft durch Ausländer mit B-Aufenthaltsbewilligung

Ausländer mit der C-Niederlassungsbewilligung können ein Eigenheim wie Schweizer Bürger / Bürgerinnen erwerben. Wer hingegen nur eine sog. B-Aufenthaltsbewilligung hat, muss gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen können, dass spätestens mit dem Erwerb des Hauses oder einer Wohnung der Lebensmittelpunkt am Ort der Liegenschaft in der Schweiz ist. Die dazu notwendigen Dokumente haben wir (nicht abschliessend) in der beigefügten Checkliste aufgeführt.

 

Fazit:

Wenn Sie sich ernsthaft für den Kauf einer Liegenschaft interessieren und glückliche Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung werden möchten, müssen Sie folgende Punkte beachten:

Zustand des Kaufobjektes (Besichtigung und Studium der Verkehrswertschätzung)

Mängelprüfung (technische Geräte, sanitarische Anlagen, Dichtigkeit der Fenster, fachgerechte Isolation, Feuchtigkeit und Schimmelpilz)

Rechtliche Aspekte (Grundbucheinträge, Baubeschrieb, Reglement Stockwerkeigentümergemeinschaft, Nutzungs- und Verwaltungsordnung für Tiefgarage, Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Altlasten, SINA für elektrische Installationen)

Finanzierung (Belehnungsgrenze, Tragbarkeitsberechnung, Kreditverträge, unwiderrufliches Zahlungsversprechen)

Erwerb durch Ausländer mit B-Aufenthaltsbewilligung (vgl. Checkliste)

 

Wenn Sie zu diesen Themen noch Fragen haben, können Ihnen Ihre Immobilienvermittlerin / Ihr Immobilienvermittler und unsere Notare bestens darüber Auskunft geben. Gerne bereiten wir Ihnen den Kaufvertrag vor, führen deren Beurkundung durch und bereiten alles vor, damit der Vertrag dem Grundbuchamt zur Eintragung angemeldet werden kann. Unter der Rubrik «Checklisten» in unserer Homepage finden Sie sämtliche Angaben und Dokumente, welche wir für die Erstellung des Vertrages benötigen.

 

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